나는 오를 땅만 산다 (쉽게 배워 바로 써 먹는 토지투자 첫걸음)

 

김종율(옥탑방 보보스) / 한국경제신문 / '18.12.12

<저자의 말>

ㅇ 토지투자에서 중요한 것은 토지의 가치가 상승하는 패턴과 그것을 빨리 알아볼 수 있는 능력을 키우는 것이 중요하다.

ㅇ 세세한 부동산 공법을 외우는 것보다 오를 땅을 미리 알아볼 수 있는 안목이 중요한데 이 책이 그 안목을 틔워줄 것이다.

 

<내용>

1. 뉴스분석, 제대로 하자

① 개발사업의 실현조건 = 행정계획 + 사업시행자(돈을 대고 사업을 하는 주체)

   - 행정계획은 홍보만 많이 할 뿐 실제 사업은 시행자가 돈을 투자해야 시작된다.

② 개발호재, 발표시점이 아닌 실현시점에서 투자 적기를 찾아라

   - 발표시점 : 사업지연 요인이 많다

   - 실현시점 투자 적기 : 실현 1~2년 전이 가장 많이 상승하므로 실현 3~5년 전이 적기임.

③ 투자 뉴스, 누가 사업을 주도하는지 알아야 한다.

   - 공공주도 : 뉴스 빈도는 많지만 사업속도는 느리다.

   - 민간주도 : 뉴스 빈도는 적지만 사업속도가 빠르다.

 

2. 시가지가 될 곳 찾기

① 개발불능지는 절대 사면 안 된다.

   - 보전임지, 공익용 산지는 개발 불가

   - 자연녹지, 생산녹지, 계획관리, 생산관리지역은 관심 대상

② 계획관리지역이 일반주거지역으로 전환 : 징후는 기반시설공사(도로확장, 하수관 정비 등)

   - 계획관리지역은 비도시지역인데 도시지역으로 개발되면 일반주거지역으로 용도 상향

③ 녹지지역이 일반주거지역이 되는 경우

   - 도시지역 : 주거, 사업, 공업, 녹지 지역으로 구성 (녹지지역은 도시에 녹지 공급 목적임)

   - 녹지지역 중 생산녹지, 자연녹지는 일반주거지역으로 변경되는 사례 있음

④ 일반주거지역의 용도 상향 : 도시계획 상 개발계획이 있으면 상업지역 또는 종상향됨.

 

3. 2번 타자를 노려라

① 1번은 개발계획지 (개발계획 공고지역)

② 2번은 개발계획지 일근 개발가능지

   - 공포의 2번 타자 : 공고나기 4년 전 (또는 1번타자 착공 4년전)

 

4. 팔리는 땅

① 빌라용 대지(다세대) : 60~80평

   - 다세대는 연면적 200평 이하, 2종일반주거지(용적율 250%, 건폐율 60% 이하) 조건이므로

   - 세대당 16~22평, 8세대 가능한 면적임.

② 다가구 주택용 : 50평도 가능

   - 경계선 후퇴가 다세대는 150㎝지만 다가구는 50㎝이므로 유리함.

   - 세대당 14.5평, 8세대 가능면적임

③ 1종 일반주거지역과 1종 주거전용지역의 가치 차이

   - 일반주거지역 : 1,000㎡ 미만의 일반음식점 가능 (술 판매 가능)

   - 주거전용지역 : 휴게음식점, 일반소매점만 가능 (술 판매 불가)

④ 택지개발지구 주변의 취락지구가 땅 가치 상승

   - 취락지구는 자연적으로 형성된 마을인데 인근에 택지가 개발되면 빌라 등 주택인허가가 쉬움

     * 택지개발지구는 용지별로 개발계획에 따라 용도, 층, 가구수 제한되나 지구 주변은 건축법만 적용

   - 자연취락지구 : 계획관리지역, 자연녹지지역 내 위치

   - 집단취락지구 : 개발제한구역 내

⑤ 택지개발지구 주변 개발제한구역 내 기존 지구 지정 전 지목이 '대지'이면 근린생활시설 신축 가능

 

5. 토지투자 기초상식

① 땅의 가치는 "용도지역"이 결정

   - 용도지역 : 주거, 상업, 공업, 녹지, 관리, 농림, 자연환경보전지역

② "대지"에 건축허가는 미 착공시 2년 경과 시 취소, 착공시에는 허가취소 어려움

   - 건축허가는 기존 건축주의 소유권임.

③ 도시공원과 도시자연공원은 다르다.

   - 도시공원 : 도시계획에서 공원으로 예정된 곳(지자체가 보상 후 소유권 확보할 곳)

   - 도시자연공원구역 : 용도구역으로서 개발제한구역임.