노원역, 중계역 재건축 아파트 비교

노원역과 중계역 주변의 아파트를 비교하였다.

"상계중계하계동 일대 택지개발지구 지구단위계획"의 수혜를 받을 수 있는 노원역 주변단지와 해당 영향이 없는

중계역 주변단지를 대상으로 용적율이 나와서 재건축이 가능한 위주 아파트를 대상으로 하였다. 

 

지하철역	아파트명	지구단위계획 수혜 여부 및 특징
중계역	중계건영 2차	- 상계,하계 지구단위계획 변경 미대상 - 상대적으로 대형평수로 구성
노원역	상계주공5	- 지구단위계획 변경 미대상, 용적률 300%, - 84 ㎡ 996세대로 재건축 추진(임대 156세대를 제외하면 1:1재건축임)
	상계주공6	- 지구단위계획 변경 대상(준주거지 400%로 용적율 상향), - 80 ㎡ 이 전체의 50%정도를 차지하는 주력평형임
	상계주공3	- 지구단위계획 변경 대상(준주거지 400%로 용적율 상향), - 중랑천변으로 동부간선지하화 시 수혜 - 80 ㎡ 이 전체의 26%를 차지

 

투자관점으로 gap과 재건축을 염두에 두고 조사하였다. 24.8.3일 기준의 매매가와 전세가이다.

 

상계주공 6단지가 투장성이 좋아보인다. 6단지는 세대구성이  45㎡, 57A㎡, 58B㎡, 59C㎡, 69㎡, 76B㎡, 76C㎡, 76A㎡, 80㎡으로 10개로 구성되어 있는데 이중 가장 넓고 세대수가 절반을 차지하고 있는 80㎡로 비교하였다.

"상계중계하계동 일대 택지개발지구 지구단위계획" 대상에 포함이 되어 400%의 용적률을 적용받으면 지금보다 200%의 용적률이 추가된다. 임대 15%를 제해야 하므로 전체 400%에서 60%를 제해도 140%의 용적율 추가 효과가 있으므로 사업성이 상계주공 5단지보다 나아 보인다.

 

상계주공3단지는 전체 평형구성이 45㎡에서 111㎡ 까지 17가지로 다양하고 같은 평형인 84 ㎡의 gap도 상대적으로 커서 투자금액이 많이 투입된다. 그러나 위치는 중랑천변으로 뷰는 좋을 것으로 보인다.

 

상계주공 5단지는 재건축이 추진이 가장 빠르고 나머지 단지들도 재건축을 추진 중이다. 하지만 지구단위계획 대상이 아니다. 현재 용적율이 93%로 매우 낮으나 기존 세대당 면적이 38 ㎡ 으로 작아 84 ㎡ 996세대로 재건축하고 이중 15%인 156세대를 임대주택으로 지어야 한다. 기존 세대수 840세대는 세대당 면적만 넓히는 1:1재건축이다. 

현재 매매가 5.2억원에 추가분담금이 5~7억원으로 추정하고 있으므로 최종적으로 10~12억원이 투자되고 이는 근처 신축인 포레나노원의 84 ㎡ 시세인 12억원과 유사하다.

지하철역	아파트명	총 세대수	용적율 (%)	해당면적 세대수	공급면적 ( ㎡ )	전용면적 ( ㎡ )	매매가 (억원)	전세가 (억원)	gap (억원)
중계역	중계건영 2차	742	242	382	93	75.02	7	3.9	3.1
				360	104	84.96	8.2	4.3	3.9
노원역	상계주공5	840	93	840	37.38	31.98	5.2	1.1	4.1
	상계주공6	2646	195	1300	80	58.01	6.3	2.9	3.4
	상계주공3	2213	178	580	80	58.01	6.6	2.6	4.0

노원역중계역아파트비교.xlsx

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*참고 : 상계주공아파트 단지들의 용적률 및 세대수