잠실엘스아파트의 매매가 및 전세가 추세와 서울 아파트 전세가율 변동주기

 

잠실엘스 아파트는 전체 5,678세대로 구성된 대단지아파트이다. 이중 평형은 ‘아실’에서는 25평형, 34평형, 45평형 3개로 구분하고 있고, 네이버 부동산에서는 84㎡, 109A㎡, 109B㎡, 111C㎡, 149㎡로 총 5개로 구분하고 있다. 아실에서는 34평형으로 표시한 것이 네이버부동산에서는 109A㎡, 109B㎡, 111C㎡로 세분되어 있다. 각 평형별 세대수를 보면 84㎡ 1150세대, 109A㎡ 548세대, 109B㎡ 556세대, 111C㎡ 2938세대, 149㎡ 486세대이다. 34평형 중에서도 111C형이 전체 5678세대의 52%를 차지하는 대표평형이고 34평형 전체로는 4042세대이다.

 

잠실엘스 아파트의 34평형에 대한 매매 및 전세 실거래가 및 거래량을 보여주는 그래프이다. (“아실”에서 조회한 결과임)

그래프에서 파란색은 매매를 나타내고 빨간색은 전세를 의미한다. 그리고 점선그래프가 거래가격이고 아래쪽 막대가 거래건수이다.

재건축 후 2008년 10월부터 입주했는데 전세가는 2010년부터 자료가 집계된 것 같다.

그래프를 보면 전체적으로 매매거래건수보다 전세거래건수가 더 많다. 특히 2020년 이후에는 그 차이가 더 크게 나타난다.

그리고 매매가는 입주 이후 내림세를 유지하다 2012년도에 약 8억원 초반 가격에서 바닥을 보이고 지속적으로 상승하여 2024년 10월 초 현재 25억원을 넘긴 상태이다.

전세가는 2010년 중반무렵 4억원 초반에서 점진적으로 상승하여 2024년 10월 초 현재 11.5억원 정도이다.

그래프 상에서 매매가와 전세가가 가장 붙은 시기는 2016년도 1분기로 보인다. 매매가는 약 10억원 초반이고 전세가는 8억원 정도였다. 이 때가 전세가율이 약 80%대에 가까운 역대급으로 gap투자 적기였다.

그 이후로는 매매가와 전세가가 점점 벌어지고 있어 있고 현재는 약 45%수준이다. 그리고 23년 초 급락시점이 일시적으로 전세가율이 50%를 넘어가는 시기가 있었다.

문제는 2016년도 이후로 지속적으로 매매가와 전세가가 벌어지는 추세가 이어지고 있고 이를 그래프에서도 확인가능하다.

앞서 언급한 수치들로 간단히 계산해 보면 다음과 같다. 매매가가 245% 상승하는 동안 전세가는 144%만 상승하였다.

구 분	①2016년도 초	②2024년도 10월	증가율 (②/①)
매매가	약10.2억원	25.0억원	245%
전세가	약 8.0억원	11.5억원	144%
전세가율	78%	46%

 

엘스아파트에서만 이러한 현상이 발생했는지를 확인코자 전체 서울의 아파트 전세가율 변동을 검색해본 결과 아래와 같다. 서울아파트의 경우 2008년 경제위기 당시에 40%이하로 내려갔다가 2016년 경에 최고치를 찍고 그 이후 계속 내려오고 있는 중이다.

 

추가적으로 그 이전의 서울 아파트 전세가율 자료를 조사해본 결과 전세가율은 장기적인 주기를 그리고 있는 것을 알 수 있다. 과거 IMF경제위기, 2008년 금융위기 시에 전세가율이 최저점을 기록했다가 7~8년에 걸쳐 상승하고 다시 하락하였다.  

 

<시사점>

1. 전세가율이 높다는 것은 가장 작은 GAP으로 투자 가능하다. 이후 매매가 상승이 두드러진다.

2. 전세가율은 장기적인 주기를 가지고 있다. 지금 2024년 현재 가장 최저점을 통과하는 중일까?

3. 일시적인 급락장이 생길 경우 매매가가 더 많이 떨어지므로 전세가율이 낮아진다.