집값 예측지표 4가지.

 

<부동산스터디 "청년가장"님이 쓴 글인데 되새겨서 볼 글이라서 담았음>

글쓴이는 4개 지표를 제시하고 있다.

1. 통화량 2.전세가율 3.매물 증감 4. 거래량 증감율이다. 아주 장기적인 예측보다는

중, 단기적인 예측에 촛점이 있다고 보인다.

장기적인 측면은 인구나 가구수, 공급량 변화 등 장기적으로 변할 수 있는 공급/수요의 변화에 따라야 하는데 위 4개 지표는 1~2년 정도의 기간 또는 더 짧은 구간에서는 유용하리라 보인다.

 

 

[출처] 5년 공부하며 알게된 집값 예측지표 4가지 (부동산 스터디') | 작성자 청년가장

 

안녕하세요, 30대 청년가장, 김가장입니다.

​

오늘은 제가 2019년부터 부동산을 경험하며 알게된 집값 선행지표들과 이를 확인하는 방법에 대해 공유해보고자 합니다.

5년 간 부동산을 공부하면서 부동산 매수는 타이밍이 중요하다고 생각합니다. 이건 '선 진입'과 관련이 있습니다. 인플레이션 헷징을 할 때 오른 물가를 다 반영한 자산을 '후 진입'하여 사게 된다면 생각보다 오랫동안 기다려야 시세상승이 가능할 것입니다. 따라서 상승파도를 볼 줄 알아야하고 미리 '선 진입'할 타이밍을 잘 분석해야합니다.

​

이것은 상승 바로 직전에 올라타라는 이야기는 아닙니다. 리스크가 적어보이는 시기가 있으면, 예를 들어 많이 하락한 상황이 왔을 때 매수할 결심을 할 수 있어야한다는 것입니다. 그런 관점에서 오늘은 이런 '선 진입' 타이밍을 결단할 수 있는 판단 요소에 대해 몇가지 공유해보고자 합니다. 물론 이 중에는 여러분이 아는 것도 많이 포함되어 있지만 정리한다는 생각으로 읽어보셨으면 좋겠네요.

​

앞으로 나오는 내용들이 대해 확인방법까지 공유하니 저장해놓으시고 주기적으로 살펴보시길 권장합니다. 원하는 내집마련을 할때까지 가봅시다 우리!

1.통화량

집의 가치가 올라가는것이 아닌, 화폐의 가치가 하락

* 통화량 확인하는 곳 : https://www.indexergo.com/series/?frq=M&idxDetail=10405

​

인플레이션은 곧 통화량이 늘어난다는 것과 같죠. 통화량이 늘어나면 자산의 가치가 그대로 이더라도 가격이 상승합니다. 반포의 재건축 예정인 아파트들은 20억이 훌쩍 넘습니다.

하지만 이 아파트들은 약 30년 전 분양 당시 3억도 안했던 가격으로 분양했었는데 미분양까지 났던 아파트들입니다.

3억짜리 아파트가 30년 뒤에 20억이 넘었는데 이것이 과연 수요가 10배 20배 더 많아져서 가격이 상승한 것일까요? 화폐량의 차이를 보면 쉽게 이해할 수 있습니다.

​

자산가격에 영향을 주는 통화량을 보는 대중적인 지표는 M1/M2입니다.

- M1 : 즉시 현금화 가능한 돈(바로 쓸 수 있음)

- M2 : M1 + 마음먹으면 언제든지 해지가능한 예/적금 등을 포함

​

즉 M1/M2는 근래에 마음먹으면 언제든 쓸 수 있는 현금 중 즉시 쓸 수 있는 현금의 비율이므로

'당장 쓸 수 있는 돈이 얼마나 많이 있는가?' 를 나타내는 지표라고 볼 수 있습니다.

과거 10년의 M1/M2 비율

​

위 그래프를 보면 부동산 폭등시기인 2020~2021년에 매우 가파른 기울기로 당장 쓸수 있는 현금이 증가하는 것을 볼 수 있습니다. 대부분 주식/부동산 매수를 위해 사용되었다고 유추할 수 있습니다.

그렇다면 현재는 어떨까요? 2022년 말에 통화량이 빠르게 축소되면서 부동산에 들어가는 자금도 줄어들어 폭락이 왔었지요. 2022년 말 부터 지금까지는 비슷하지만 약하게 통화량이 축소되는 것을 확인할 수 있습니다.

​

이 결과로 본다면 당장에 추가적인 부동산 폭등이 일어나는 것은 어려울 수 있겠지만, 하반기 및 2025년의 세계적인 금리인하가 어떻게 영향을 미칠지 주목할 필요가 있어보이네요^^

2.서울 아파트 전세가율

실거주 가치가 높아지는가? 미래 시세차익 기대감이 높아지는가?

* 서울 전세가율 확인하는 곳 : https://rtech.or.kr/board/rentRateView.do

​

사람들은 부동산 매수에 있어서 아무리 실거주라도 투자측면을 고려하여 매수합니다. 서울 집값은 대부분 9억이 넘기 때문에, 또한 수도권 3,4억이라고 하더라도 억 단위, 몇 천만원 단위가 왔다갔다 하기 때문에 떨어져도 실거주라 괜찮다! 라는 사람은 자본주의 사회에서는 없을 것입니다.

따라서 부동산 투자성 측면에서는 전세가율이 매우 중요합니다. 전세가율은 전세가/매매가 이며 전세가는 실거주 가치만을 포함하고, 매매가는 실거주 가치 + 미래 시세 차익 기대감 을 포함합니다. 따라서 전세가율이 높을 수록 2가지 경우 중 하나입니다.

​

첫째는 매매가 대비 전세가격이 높은 경우입니다. 이 경우는 실거주 가치가 높게 올라가는 상황입니다.

둘째로는 전세가격 대비 매매가격이 낮은 경우입니다. 이 경우는 시장 분위기가 안좋다던지 등의 이유로 미래 시세차익 기대감이 낮은 상황입니다. 따라서 두가지 경우 모두 앞으로 매매가격이 올라갈 가능성이 높으므로 항상 주시하고 있어야합니다.

​

위 링크에서 서울 전세가율의 흐름을 파악해보면 아래와 같습니다.

- 24년 5월 : 57.5%

- 24년 6월 : 57.1%

- 24년 7월 : 56.7%

​

서울 아파트 전세가율은 점점 내려가는 추세입니다. 최근 뉴스를 보면 전세가격은 계속 올라가는 상황인데 이렇게 전세가율이 떨어진다는 것은 전세가격보다 매매가격이 더 빠르게 상승하고 있다는 것을 의미합니다.

다만 전세가율 하락 폭이 1% 내외로 크지 않다는 점이 있겠습니다. 이 지표는 향후 전세가격의 향방이 중요하게 작용할 것으로 보입니다.

하반기 및 2025년에 공급은 부족한 것이 널리 알려졌습니다. 따라서 수요나 가격 등에 따라서 전세가격의 상승/하락에 따라 매매가격에도 크게 영향을 미칠 것으로 생각됩니다.

3.서울 매물 증감

매물갯수보다 증감 기울기가 중요

* 서울 매물 증감 확인하는 방법 : https://asil.kr/asil/index.jsp

​

-위 사이트에서 더보기 > 매물증감 > 시도 클릭 > 아래 순위에서 서울 의 일별 매물현황 클릭

​

클릭 시 아래와 같이 막대그래프로 보기쉽게 매물증감을 확인할 수 있습니다. 주의할 점은 매매/전세 따로 클릭해서 각각 증감을 봐야 비교되게 볼 수 있고, 보는 기간도 너무 길지 않게 줄여서 봐야 이해가 쉽습니다.

서울 매매 증감

서울 전세 증감

​

최근 서울 매매 매물은 8월 초 부터 증가하는 추세입니다. 88 공급대책 및 강력한 대출 규제 등이 영향을 미치는 것으로 보입니다. 최근 서울 전세 매물은 8월까지는 감소 및 유지 되다가 9월부터 증가하는 추세입니다.

​

매물 갯수는 절대적인 갯수가 중요하지 않고 '변화하는 기울기'가 훨씬 중요합니다. 예시로 위 서울 매매 증감(파란색 막대 그래프) 에서 24년 5월~7월까지는 매매 매물이 가파른 기울기로 줄어드는 것을 볼 수 있습니다. 매물이 줄어드는 것은 매도자가 매물을 거뒀거나, 거래가 완료되어 매물이 없어진 경우입니다. 거래량 데이터와 함께 본다면 해당 매물감소는 거래에 의한 감소이며 거래량 증가 시 시세는 증가합니다. 왜냐하면 부동산 시세는 매도자가 정하는 싯가이고 수요가 붙은만큼 싯가는 증가하기 마련입니다.

4. 서울 아파트 거래량

수요를 제일 잘 나타내는 지표

* 확인하는 곳 : https://apt2.me/apt/AptMonth.jsp?area=11&createDt=202409

​

지금까지 나온 선행지표 중 제일 중요한 것은 거래량입니다. 앞서 3번째 장에 부동산 호가는 싯가이기 때문에 아무도 사지 않으면 가격이 점차 내려갈 수 있고, 반대로 수요가 많이 붙으면 붙은만큼 빠르게 올라갈 수 있습니다.

따라서 거래량은 수요의 크기를 간접적이면서도 비교적 정확하게 알 수 있는 방법입니다. 매도자는 매물을 내놓을 때 엄청 급한 상황은 거의 없습니다. 따라서 매물 증감은 변화량이 크게 영향을 미치는 것이구요,

​

반대로 거래량의 변화가 크게 증가한다면 그 증가한 달에는 시세가 크게 올랐을 가능성이 높습니다. 거래가 없을 경우에는 이 기간이 길어지면 호가 및 실거래가격이 하락이 점점 생깁니다.

지금은 어떤 상황일까요?

​

7월에 8600건의 거래, 앞으로는?

​

부동산 실거래 등록은 계약 이후 한달 이내에 등록하면 됩니다. 예를 들어 8월 30일에 계약했다면 9월 30일까지만 실거래 등록하면 됩니다. 따라서 8월의 전체 거래량은 9월 말이 되어야 정확하게 알 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 8월의 거래량은 7월을 넘지 못할것으로 많은 전문가들이 예측하고 있습니다. 이유는 공급대책과 더불어 강력한 수요 억제 대출 정책이 시행되었기 때문입니다. 단기적으로는 거래량이 감소하는 것은 매우 가능성이 높은 상황임을 알 수 있습니다.

​

또한 거래량으로 알 수 있는 점이 있습니다. 매수한 시점 이후로 거래량이 많이 터진다면 안전마진이 생긴다고도 말할 수 있습니다. 예를 들어 올해 1,2월의 2천 건의 작은 거래량 때 매수를 한 사람들은 이후 3월부터 4천 건 이상으로 높아진 거래량이 안전마진이라고 해석할 수 있습니다.

다시 말하지만 부동산은 싯가이기 때문에 나보다 뒤에 산 사람들이 많을수록, 그 사람들이 비싼 가격에 살 수록 안전마진이 생긴다고 할 수 있습니다. '선 진입'이 중요한 이유죠. 반대로 9월에 매수한다는 것은 이미 4월~8월까지 많은 사람들이 올려놓은 호가(싯가)에 산다는 것을 의미하므로 성급하게 매수해서는 안될 것입니다.

​

지금까지 집값 연관 지표인 통화량/서울 전세가율/서울 매물증감/서울 거래량 4가지를 확인해보았습니다.

통화량을 제외하면 서울의 아파트 지표가 중요하네요..^^, 서울/경기/인천을 매수하려면 서울 아파트 지표가 굉장히 중요한 지표라고 할 수 있습니다.

​

이 관점에서 저를 포함한 전문가가 보는 특정 지표가 번외로 하나 더 있는데요, 잠실 엘스/트레지움/리센츠 의 국평 매매가격의 흐름을 보는 것입니다. 대중적인 아파트이며 환금성이 매우 높은 아파트이기 때문에 집값 상승파도의 시작점이라고 해도 과언이 아닙니다.

​

오늘 본 지표가 집값 상승이 아닌 보합을 가리키기 때문에 아마도 엘스/리센츠도 잠시 가격이 주춤할 것으로 보이네요^^

제가 보는 관점을 전달드렸는데 여러분의 내집마련에도 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

다함께 오늘 하루도 화이팅입니다! 감사합니다.

​